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最强经营贷监管政策出台,楼市真能“退烧”吗?

发布时间:2021-02-22 09:24:40

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近期,京沪地区开始出台最强经营贷监管政策,主要针对经营贷资金违规流入楼市,造成部分城市房价上涨较快的问题。

怎么理解?

借钱炒房的人,要小心了!


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经营贷买房到底是一场什么样的游戏?

简单来说,中介为客户注册或者过户一家公司,并伪造经营流水,让用户“变身”经营者。然后找垫资公司为客户提供一笔过桥资金来全款买房。待房子过户到购房者名下后,再将房子作为抵押物,向银行申请经营贷来偿还过桥资金。

举个例子,小王在北京工作了很多年,已经有了买房资格,前段时间看中了五环旁边一套400万的房子,但由于他已经在家里有一套按揭的房子,再次购房会被认定为二套房,首付要付6-8成,也就是240-320万左右。

于是小王通过注册或者购买一个空壳公司,然后伪造公司流水,通过中介垫资公司,付全款400万买到了那个房子。等到房子过户后,他又以经营贷的名义抵押到银行,用来偿还垫资公司的利息和中介费用。

要知道,个人经营贷款利率通常为4%左右。而房贷利率通常为5%到6%。用经营贷买房不仅能规避各种限购政策,还能节省几十万到数百万不等的资金。

如此大的套利空间,也让无数炒房客对经营贷趋之若鹜。


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“房抵经营贷”其实早已有之,只不过2020年受疫情影响,国家出台专项贴息政策为小微企业纾困,银行的贷款额度丰裕起来,才导致这一块“肥肉”被有心之人惦记上了。

2020年底居民贷款的余额总共是63.19万亿,其中经营性贷款额达到了13.62万亿,同比增长20%,占到居民贷款总额的比例达到22%。

本该用于扶持实体经济的优惠性贷款,却流入房地产市场,造成了多个城市房价上涨,也引发监管层的关注。

此次政策一出,部分炒房资金被抽离,房价上涨态势想必应该能缓上一缓。

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房价问题,不仅是个主动式,也是个被动式。老百姓缺乏有效的赚钱和投资渠道,还要忍受通货膨胀的影响,只能“矮子里面拔将军”,投资买房。

毕竟近三十年来,房价是最保值的一种“理财手段”。基于这个逻辑之下,可以预想到大家投资楼市的热情就不会消减半分。

这是无奈之举,也是困境中的最优选。

只有从根本上解决目前社会的财富分配不均问题,让老百姓真正得到和社会发展相匹配的财富,让社会形成“老有所养,幼有所教,贫有所依,难有所助”的氛围,让分配公平得以体现,这样才能真正切断房价的被动传导机制,房子才能回归“住”的价值定位,房价也才能回归正常。


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话说回来,经营贷的组合拳是为了给楼市“退烧”?但楼市到底是烧,还是不烧?

据报道,全国百城新建商品住宅成交均价为16018元/平方米,同比上涨10.8%。其中一线同比上涨2.7%,二线同比涨9.6%,三线同比涨8.1%。

双位数涨幅,走势背离基本面,怎么看房价都是“高烧”!

但住在郑州、天津、青岛、济南和哈尔滨等城市的人可能并不这么想。

据《中国住房大数据分析报告(2020)》 ,9城房价距最高点跌幅超15%,其中廊坊相对2017年最高价下跌了46.9%。

云南呈贡,温州,贵阳,常州,京津新城,辽宁营口等城市,更是待消化的房地产库存远远大于城市需求,大量楼盘空置,成为名副其实的鬼城。

甘肃玉门市,是兰州进入新疆的必经之地,目前市中心房价最低100元/平米,5000元就可以买套房,与一线城市中心10万元/平米的房价相差1000倍。而如此便宜的房价仍旧无人问津,真应了那句“春风不度玉门关”。

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翟山鹰老师说:“目前类似玉门的城市还有很多很多,鹤岗、铁岭、铜川等‘高速’衰退的近百个城市中,完全看不到长三角、珠三角地区城市的影子。”

地区分化严重,差异化特征明显,这才是房价的真实情况。尤其需要注意的是,中国的生育率正在持续下滑!

一方面社会的适龄劳动力将不断减少,购房能力将持续下降,另一方面,新生人口减少,购房意愿也会在整体上呈现萎缩形势。未来楼市还能“烧”多久,恐怕才是我们应该思考的问题。

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